Lejernes Landsorganisation i Danmark Retur til forsiden

Bliv medlem | Lejeloven A-Z | Regler og love | Pressemeddelelser | Artikler og analyse | Internationalt | Links


Retur til forsiden


  • Bliv medlem
  • Sagsbehandling
  • Hvad er LLO
  • Lejeloven A-Z
  • Regler og love
  • Pressemeddelelser
  • Artikler og analyse
  • Internationalt
  • Links
  • Kurser
  • Høringssvar
  • Åbningstid

     

     

     

     

     

     

     
    Vil du have teksten på vores hjemmeside læst højt, kan du hente et lille gratis program på www.adgangforalle.dk - (Åbner nyt vindue)

     

     

  •  
    02-01-2002  -   Jesper Larsen, økonom

    Beboerrepræsentation i privat udlejning

    Lejelovene giver større rettigheder til lejerne i de private udlejningsejendomme, hvis de har oprettet en beboerrepræsentation. Uden beboerrepræsentation afskærer man sig derfor fra at udnytte en del af de muligheder i lejeloven, som kan medføre besparelser i huslejen. Derfor er det en god ide at få oprettet en beboerrepræsentation med det samme, hvis man ikke allerede har sådan en i ejendommen.

    Hvad er en beboerrepræsentation?

    Det er en forening af lejere i ejendommen. En sådan beboerrepræsentation har større indsigt og rettigheder overfor forholdene i ejendommen, end de enkelte lejere har.

    Flere rettigheder med beboerrepræsentation

    Det er altid en fordel for lejerne at handle i fællesskab. Når man har oprettet en beboerrepræsentation og valgt repræsentanter til denne blandt lejerne i ejendommen, har man etableret et vigtigt serviceorgan for én selv. Beboerrepræsentationen kan forhandle med udlejeren på ens vegne for at få løst eventuelle problemer. Man har også en repræsentation, der kigger lejeforhøjelser, varmeregnskab og andre indviklede sager, man modtager som lejer, efter i sømmene. At have en velfungerende beboerrepræsentation, giver sikkerhed for, at de krav, man pludselig stilles overfor, enten er undersøgt eller vil blive det. Lejelovene giver lejerne en lang række fordele, når der vel at mærke er en beboerrepræsentation i ejendommen.

    Huslejefastsættelse

    Når ejendommen har en beboerrepræsentation, skal udlejeren f.eks. opfylde visse betingelser i forbindelse med varsling af en omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Han skal sende beboerrepræsentanten et huslejebudget og et regnskab over de udgifter, der indgår i den omkostningsbestemte leje. Beboerrepræsentationen kan forlange at få udleveret kopi af bilag og anden dokumentation, og beboerrepræsentationens eventuelle bemærkninger skal oplyses til lejerne i varslingen af lejerne. Beboerrepræsentationen kan få annulleret huslejestigninger, hvis ikke udlejer opfylder disse krav.

    Udlejeren skal også indkalde beboerrepræsentationen til møde for at præsentere det nye budget og gennemdrøfte det. Beboerrepræsentationen kan indhente alternative tilbud på tre vigtige udgiftsposter i budgettet: Ejendomsforsikring, rengøring og opsyn (også kaldet vicevært og trappevask) samt udarbejdelsen af vand- og varmeregnskabet.

    En ejendomsforsikring skal dække bygninger og brand. Vi har set eksempler på, at beboere i privat udlejningsbyggeri betalte 40-45 kr. pr. kvadratmeter om året for ejendommens forsikring, selv om markedsprisen lå helt nede på 10-15 kr. pr. kvm. Hver lejer kunne altså spare over 2.000 kr. om året på den konto.

    Alle i ejendommen kender kvaliteten af viceværten arbejde og rengøringen af trapperne. De færreste er dog klar over, at prisen for disse to ting kan svinge fra 1.000 til 5.000 kr. om året pr. lejlighed! Vores erfaringer er, at pris og kvalitet ikke altid hænger sammen. Så her kan der også spares huslejekroner.

    Det er heller ikke lige meget, hvad det koster at få udarbejdet det årlige vand- og varmeregnskab. Her svinger prisen også ganske betydeligt.

    Er de alternative tilbud, som beboerrepræsentationen har fremskaffet, billigere og bedre - ja så kan huslejenævnet sikre, at udlejeren ikke opkræver mere end det alternative tilbud koster. Beboerrepræsentationen kan også kontrollere de øvrige poster i budgettet ved at sammenligne pris med ydelse. Skulle der opstå tvivl om en udgiftspost, kan beboerrepræsentationen forlange, at udlejeren dokumenterer, hvorfor udgiften er så stor, som den er.

    Der kan f.eks. være tale om, at renovationsselskabet henter affald flere gange, end der er behov for. Der kan derfor være mange penge at spare ved at tilpasse renovationen til ejendommens behov. Det samme gælder ejendommens udgifter til vand og elektricitet. Installering af vandbesparende toiletter og armaturer i lejlighederne kan måske betale sig. Det kan i hvert fald betale sig at skifte almindelige pærer, i kældrene og på trapperne, ud med lavenergipærer

    Vedligeholdelse

    Udlejeren skal indkalde beboerrepræsentationen til et specielt møde én gang om året - nemlig til en gennemgang af ejendommen og dens stand. Her kan man så påpege, hvilke vedligeholdelsesarbejder, der bør sættes i gang. Ved større vedligeholdelsesarbejder, skal beboerrepræsentanten inviteres til forhandling. Er arbejdet så omfattende, at udlejeren vil afholde licitation, skal beboerrepræsentanten tilbydes at udpege et af de firmaer, der skal afgive tilbud.

    Manglende vedligeholdelse

    Skulle ejendommen være dårlig vedligeholdt, og skulle udlejeren nægte at sætte vedligeholdelsesarbejdet i gang, kan beboerrepræsentanten klage til huslejenævnet på lejernes vegne. Man kan også kræve, at huslejen nedsættes, indtil udbedringerne er gennemført.

    Afsætning til vedligeholdelse

    Lejerne i ældre ejendomme betaler ca. 1/3 af huslejen til udvendig vedligeholdelse. Da beboerrepræsentanten skal tages med på råd om vedligeholdelse, kan man på den måde få indflydelse på, hvordan disse penge skal anvendes. Er ejendommen velholdt, og står der et fornuftigt beløb på vedligeholdelseskontoen, kan beboerrepræsentanten kræve, at det årlige beløb til denne konto reduceres.

    Forbedringer

    Selv om man har en beboerrepræsentation, kan lejerne ikke egenhændigt sætte kollektive forbedringsarbejder i gang, men beboerrepræsentanten skal tages med på råd allerede i planlægningsfasen.

    Hvis udlejeren vil gennemføre forbedringer, der koster lejerne under 20 kr. pr. kvm. om året, skal beboerrepræsentationen høres, før arbejdet kan sættes i gang. Her kan man f.eks. gøre indsigelse, hvis forbedringerne ikke er rimelige.

    Koster forbedringerne mere end 20 kr. pr. kvm. om året, skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde, hvor beboerrepræsentationen så har mulighed for at pege på andre løsninger af opgaven.

    Når arbejdet er i gang, skal beboerrepræsentationen indkaldes til byggemøder, ligesom man skal indkaldes til afleveringsforretning samt kontrol- og mangeleftersyn både et og fem år efter afleveringen.

    Hvis forbedringen medfører en huslejestigning på mere end 75 kr. pr. kvm. om året (i 2002 - beløbet reguleres hvert år), kan beboerrepræsentanten gå til huslejenævnet og gøre indsigelse mod, at forbedringen gennemføres. Der kan eksempelvis være tale om, at udlejeren ønsker forsatsvinduer erstattet med termoruder, men at lejerne ikke ser nødvendigheden i den forbedring. Det er i sidste ende huslejenævnet, der afgør sådanne sager.

    Beboerrepræsentationen kan indgå bindende aftaler med udlejeren på samtlige beboeres vegne, hvis huslejestigningen er på under 75 kr. pr. kvm. om året (i 2002 - beløbet reguleres hvert år). Beslutningen skal dog godkendes på et beboermøde. Denne beslutning kan kun ændres såfremt den er helt urimelig.

    Spekulationsmodernisering og mangler

    Hvis udlejeren genudlejer en lejlighed og dokumenterer, at den er forbedret for over 1.697 kr. pr. kvm (gælder for 2002) eller i alt 194.140 kr. (2002), så har udlejeren lov til at kræve en leje, der er højere end en leje, beregnet på grundlag af omkostningerne. Det giver ofte udlejeren en betydelig ekstra gevinst.

    I sådanne situationer har beboerrepræsentationen imidlertid en ekstra mulighed for at sikre, at mangler på ejendommen udbedres. Udlejer skal nemlig orientere lejerne eller beboerrepræsentationen, og disse har derefter 14 dage til overfor huslejenævnet skriftligt at påpege mangler på ejendommen. Huslejenævnet kan herefter pålægge udlejer at udbedre manglerne.

    Disse mangler skal udlejer udbedre, inden han må udleje til overpris. Det er en gyldighedsbetingelse for at opnå den mere gunstige leje, at udlejer har opfyldt ovennævnte krav. Har han ikke det, kan beboerrepræsentationen få tilsidesat den høje leje.

    Det er meget vigtigt, at beboerrepræsentanten udnytter denne mulighed for indflydelse. Statistikken siger nu, at hver femte udlejning sker med spekulationsmodernisering.

    Mange muligheder for indflydelse til beboerne

    Lejerne har i fællesskab mulighed for at træffe en række beslutninger, hvis der vel at mærke er en beboerrepræsentation i ejendommen. Lejerne kan f.eks. selv fastsætte husordenen på et beboermøde. Fællesskabet kan også bestemme, hvordan ejendommens udgifter til vand og varme skal fordeles. Det kan også beslutte, om varme- og vandmålere skal sættes op.

    Beboerrepræsentationen kan endvidere gøre indsigelse mod lejeforhøjelser og varmeregnskaber på samtlige lejeres vegne. Den kan indkaldes til syn af lejligheder ved indflytning. Det samme er tilfældet ved fraflytning, hvis lejeren ønsker det. Og bliver der i den forbindelse udarbejdet en synsrapport, skal beboerrepræsentanten have en kopi af den. På den måde sikrer man, at beboerrepræsentationen får bedre styr på urimelige krav ved fraflytning.

    Beboerrepræsentationen skal for øvrigt orienteres, hver gang en lejlighed genudlejes, eller udlejeren modtager klager over beboere.

    Få mere indflydelse

    Selv om nogle af beboerrepræsentationens rettigheder desværre er svage, fordi lejeloven ikke indeholder en alvorlig sanktion for udlejeren, hvis han er ligeglad, så kan en dygtig beboerrepræsentation nemt gøre livet surt for en urimelig og hensynsløs udlejer. Der er en masse fordele ved at have en beboerrepræsentation. Optræder man i samlet flok, står man som bekendt stærkere, end hvis man forsøger sig på egen hånd.

    Oprettelse af beboerrepræsentation

    Beboerrepræsentationen kan oprettes i ejendomme, som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Hvis flere ejendomme ejes af samme ejer og fremstår som en samlet bebyggelse (f.eks. har fælles friarealer eller en form for driftsfællesskab), betragtes den som én ejendom. Så kan der også oprettes en beboerrepræsentation her. Det kræver blot, at den samlede bebyggelse indeholder mindst 13 beboelseslejligheder.

    Man begynder med at indkalde til et beboermøde. Det skal ske med mindst 8 dages varsel, og alle skal have indbydelsen. Ikke bare lejerne af beboelseslejlighederne, selv om de er ene om at have stemmeret på mødet. Udlejeren og eventuelle erhvervslejere samt lejere af klubværelser skal også inviteres med. Hvis mindst 50% af beboelseslejerne møder op og stemmer for oprettelsen af en beboerrepræsentation, ja så er den en kendsgerning. Man behøver ikke at være fysisk til stede for at afgive sin stemme. En fuldmagt er nok.

    Skulle mindre end 50% af beboelseslejerne være repræsenteret på mødet, skal beslutningen om oprettelse af en beboerrepræsentation sendes ud til skriftlig afstemning blandt samtlige lejere af beboelseslejligheder i ejendommen. Resultatet afgøres ved flertal af de afgivne stemmer.

    Når beboerrepræsentationen er vedtaget, skal der vælges beboerrepræsentanter. Dem skal der vælges 3 af i ejendomme med 13 eller flere lejligheder. Én er nok i ejendomme med færre lejligheder. Er der kun 3-6 lejligheder i en ejendom, vælger man ikke en beboerrepræsentant, men en talsmand. Navnet er forskelligt, men rettighederne er de samme.

    Man kan næppe forlange, at beboerrepræsentationen skal have udgifter ved at arbejde for én. Lejerne kan derfor beslutte at opkræve et beløb til dækning af beboerrepræsentationens arbejde. Den beslutning skal træffes på et beboermøde.

    Få professionel hjælp

    De fleste af de beboerrepræsentationer, der findes i dag, er tilsluttet Lejernes LO. At få rettigheder kræver indsigt og viden. Den kan Lejernes LO give beboerrepræsentanterne og lejerne. Vi kan hjælpe med oprettelsen af en beboerrepræsentation, og vi tilbyder jævnligt kurser, hvor beboerrepræsentanterne kan dygtiggøre sig til arbejdet. Vi kan vejlede om tolkningen af lejelovene og om vigtige nøgletal for de enkelte udgiftsposter i den omkostningsbestemte leje. Lejernes LO kan også bistå i forhandlinger med udlejeren og i sager for den enkelte beboer.

    Printversion    Tilbage

     

    Lejernes Landsorganisation - Reventlowsgade 14, 4. - 1651 København V. - Tlf.: 33 86 09 10 - Fax: 33 86 09 20 -