Erhvervs- og Boligstyrelsen
Økonomi- og Erhvervsministeriet
Att.: Susanne Krukow
Dahlerups Pakhus
Langelinie Allé 17
2100 København Ø

Vedr.: Høring over forslag til lov om byfornyelse og byudvikling

Hermed fremsender Lejernes LO organisationens kommentarer til ovennævnte forslag udsendt i høring den 8. oktober 2003.

Forslagets formål og baggrund

Regeringen søger at give et billede af, at parterne i byfornyelsen nu har bedre mulighed for at betale selv sammenlignet med tidligere. Det er korrekt observeret af regeringen, at den hidtidige prisudvikling for udlejningsejendomme har ligget over udviklingen for ejerlejligheder. Og det er derfor også korrekt, at rammevilkårene for de private ejere af udlejningsejendomme er forbedret.

Men det er forkert på baggrund af den generelle indkomstudvikling at konkludere, at beboerne i byfornyelsesegnede ejendomme i dag har bedre mulighed for at betale end de havde for 20 år siden. Enlige pensionister, efterlønnere og arbejdsløse har ikke haft en realindkomstudvikling, der er på højde med den generelle indkomstudvikling. Det er ikke beboerne i ejendomme, der trænger til byfornyelse, der har fået øget forbrugsmulighederne markant. Det er parcelhusejerne og de private udlejere, som har haft gavn af nogle meget store værdistigninger på fast ejendom.

Regeringen anfører, at private ejere og virksomheder har fået en voksende erkendelse af betydningen af et godt bymiljø. Også her har Lejernes LO svært ved at se sammenhængen mellem de positive konstateringer og virkeligheden. Tværtimod ser vi i dag i den private udlejningssektor en øget og mere hensynsløs spekulation. Boligspekulanter udnytter manglen på billige lejelejligheder i storbyer.

Samlet se mener Lejernes LO derfor ikke, at der er grundlag for at øge den økonomiske belastning af beboerne i de byfornyelsesegnede ejendomme, ligesom der heller ikke er grundlag for at slække på det initiativ og den overvågenhed i byfornyelsen, som tidligere har været en offentlig opgave, men som regeringen nu vil lægge ud til de private udlejere.

Lejernes vetoret fjernes

Det er chokerende, at regeringen foreslår at afskaffe det individuelle og kollektive veto i byfornyelsen. Fremover vil det være den private vært, som suverænt bestemmer, om der skal være byfornyelse i den enkelte ejendom. Væk er demokratiet og forhandlingen med lejerne. Bor man til leje, skal man ifølge denne regering ikke have nogen indflydelse på byfornyelsen af deres boliger.

Regeringen smider årtiers forsøg på en demokratisk udvikling af lejeboligen overbords. Regeringen tager et milelangt skridt tilbage til en tid, hvor den private vært var enerådende og hvor lejere var et folkefærd, der skulle være taknemligt for, at nogen ville være så venlige at tilbyde dem en bolig.

Lejernes LO må på det kraftigste protestere mod den voldsomme forringelse af lejernes vilkår. Forslaget indebærer, at familier i de dårligste ejendomme ikke længere kan vide sig sikre i deres bolig. Hvem ved om udlejeren i morgen varsler en byfornyelse, hvor en fordoblet husleje tvinger lejeren ud af boligen. Regeringens forslag er ikke byfornyelse, men beboerfornyelse til fordel for boligspekulanterne.

Det er beklageligt, for den folkelige opbakning er væsentlig for en tryg og god byfornyelse.

Fjernelsen af vetoretten bliver ikke bedre af, at regeringen foreslår overgang til lejelovgivningens regler ved fastsættelsen af lejen i byfornyede lejemål, og at regeringen i tilknytning hertil foreslår, at den særlige byfornyelsesboligsikring ophører og erstattes med en ringere såkaldt indfasningsstøtte.

Lejernes LO forslår, at det individuelle veto bevares, således at en lejer, der for eksempel har bekostet nyt køkken eller bad kan sige nej til byfornyelse af lejligheden, men ikke kan modsætte sig rørgennemføringer mv.

Huslejen efter byfornyelse stiger væsentligt

Lejernes LO har beregnet konsekvenserne for lejefastsættelsen efter de nye regler.

Som case er valgt et eksempel, hvor en 80 kvm. tre værelses lejlighed gennemgribende moderniseres for 250.000 kr. (nyt køkken, bad plus skabe) og klimaskærmen forbedres med etablering af varmeanlæg og forbedret klimaskærm (isolering af tag og termovinduer) bliver den samlede pris inkl. moms og teknikerhonorar omkring 350.000 kr. pr lejlighed. I regeringens udvalgsrapport fra juni 2003 vedrørende forenkling af byfornyelsen påregnes der en gennemsnitsudgift på 250.000 kr. Det er efter Lejernes LO opfattelse for lavt sat, hvis man ønsker en byfornyelse både af de gamle dårlige lejligheder og af ejendommes klimaskærm og energiforsyning i storbyerne.

Bruttolejeforhøjelsen, som vil være den leje, der gælder på længere sigt, når indfasningsstøtten er aftrappet, bliver efter foreslåede regler over 25 % højere end efter de nuværende regler. Nettolejeforhøjelsen er vanskelig at beregne, da indfasningsstøtte til den del af lejeforhøjelsen, der ligger under 155 kr. pr. kvm skal forhandles med kommunen. Dette er i sig selv et betænkeligt usikkerhedsmoment for lejerne.

Det væsentligste for lejerne er imidlertid, om lejerne kan blive boende, også på længere sigt. Og det bliver klart vanskeligere, når man har udsigt til en lejestigning, der øger lejen med 25 % i forhold til byfornyelse med de gældende regler. For en mindre tre værelses lejlighed på 80 kvm. betyder det 1.000 kr. mere om måneden i leje. Og sammenlignes med den leje, lejeren i dag betaler for den ikke byfornyede bolig, er huslejen vokset med 90 % eller 2600 kr. pr. måned.

Konsekvensen er, at en større del af lejerne må flytte, hvis udlejeren beslutter, at ejendommen skal byfornyes. Lejernes LO har længe været utilfreds med de gældende vilkår for lejefastsættelsen efter byfornyelsen. Reglerne er gang på gang blevet forringet. Desværre er regeringens forslag et meget voldsomt ryk i den gale retning.

Udlejerne tilgodeses med ekstragevinst

Regeringens forslag tilgodeser alene udlejeren. For det første forærer man udlejeren en ekstra gevinst, fordi lejeforhøjelsen nu skal beregnes på baggrund af et 20 årigt lån og ikke et 30 årigt lån. Det giver en højere ydelses procent, når lejeforhøjelsen skal beregnes, og dermed en højere slutleje.

For det andet får udlejeren nu tidligere afkast, fordi man tidligere beregnede lejeforhøjelsen på baggrund af et lån, der løb 30 år, nu løber lånet kun 20 år. Restperioden er øget afkast til udlejer.

Og endelig inddrager man ikke den værdistigningsgevinst, der følger af, at udlejer får en af lejerne og det offentlige fuldt ud betalt modernisering og renovering til trods for, at udlejeren som investor har købt ejendommen med et prisafslag, begrundet i den dårlige stand.

Regeringen vil uden tvivl forsvare sit forslag med, at udlejerens andel som hidtil skal forhandles. Desværre viser de hidtidige erfaringer, at udlejer kun i ringe grad medfinansierer byfornyelsen.

Reelt fører regeringens forslag derfor til en betydelig omfordeling i byfornyelsen, lejerne skal betale mere, mens udlejeren kan se frem til et langt bedre afkast end hidtil. Dette sker til trods for, at regeringen netop konstaterer, at de private udlejningsejendomme er steget mere i pris end for eksempel ejerlejligheder.

Når regeringen taler om øget ejerfinansiering i byfornyelsen er det eneste konkrete nye, at regeringen vil hente 50 mio. kr. årligt i Grundejernes Investeringsfond i perioden 2004 til 2007. Lejernes LO skal her påpege, at midlerne i Grundejernes Investeringsfond er opbygget som følge af, at en del af lejernes husleje bindes af udlejer på konti i investeringsfonden med henblik på at sikre, at midlerne også er tilstede, når vedligeholdelse af ejendommen skal foretages.

Grænsen for pligt til genhusning sættes op

Som et tredje punkt foreslår regeringen en såkaldt forenkling af regelsættet vedrørende genhusning. Genhusningsreglerne skal følge lejelovgivningens regler. Dette er igen en forringelse for lejerne. Hidtil ville lejerne have krav på genhusning, hvis lejeforhøjelsen oversteg 92 kr. pr. kvm, nu stiger grænsen til en lejeforhøjelse på 155 kr. pr. kvm (2003-niveau). Igen en ”forenkling”, som betyder, at flere lejere bliver klemt i byfornyelsen.

Forhandling om byfornyelse mellem ejer/lejer afskaffes

Regeringen foreslår også, at aftalt boligforbedring fjernes fra byfornyelsesloven. Der er efter Lejernes LO’s opfattelse tale om et tilbageskridt, som har til hensigt at udelukke lejerne fra en demokratiske beslutningsproces i den enkelte ejendom.

Ved aftalt boligforbedring forstås, at lejere og udlejere aftaler en byfornyelse på ejendommen, for eksempel fordelingen af forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder og den hermed følgende huslejestigning.

Aftalt boligforbedring har for Lejernes LO været et eksperiment med en lejefastsættelse byggende på forhandling i de enkelte ejendomme. Organisationen har været positiv over for dette eksperiment, fordi det gav mulighed for, at begge parter på demokratisk vis kunne forhandle sig til en bedre situation i fælles forståelse. Årtiers konflikt mellem udlejer og lejer blev lagt på hylden til gengæld for en aftale som begge kunne være tilfreds med.

Organisation så i dette system en mulighed for videreudvikling af samarbejde og lejefastsættelse i de enkelte ejendomme.

For at fastholde samarbejdsrelationerne i de private udlejningsejendomme, foreslår Lejernes LO, at udlejer og beboerrepræsentationen i ejendomme med beboerrepræsentation, er pligtig til at afholde to høringsmøder, hvor der kan udveksles synspunkter og ønsker til den forestående eller senere igangværende byfornyelse.

Erfaringerne fra Byfornyelseslinien under Grundejernes Investeringsfond i forbindelse med aftalt boligforbedring peger på, at det har stor betydning for parternes gensidige forståelse og samarbejde både før og efter byfornyelsen, at der har været en gensidig meningsudveksling, at parterne har været hørt, og at der til denne proces er knyttet en konsulenttjeneste, som parterne hver især er trygge ved.

Ingen indfasingsstøtte ved genudlejning af byfornyede lejligheder

Regeringen foreslår, at der ikke skal kunne opnås indfasningsstøtte ved genudlejning af byfornyet lejligheder. Forslaget er i god tråd med regeringens øvrige politik, der går ud på at gøre det svært for lavindkomsterne at finde en bolig i byen.

Fri leje efter omdannelse fra erhverv til bolig

Her ønsker regeringen at fortsætte med det system, der sikrer fri lejefastsættelse for lejligheder, der omdannes fra erhverv til boliger. Igen en understøtning af den tilstand, der gør det svært for almindelige indkomster at finde en bolig i byen.

Begrænsning af støtten for ejerboliger og andelsboliger

Regeringen afgrænser støtten til istandsættelse til kun at omfatte klimaskærm og afhjælpning af kondemnable forhold. Især i andelsboligsektoren vil dette være et problem, da mange andelsboligforeninger har overtaget ejendomme med betydelige lig i lasten og hvor der i egenkapitalen end ikke er plads til at lånefinansiere udbedring af disse mangler på ejendommen.

Nye muligheder for spekulation i fredede - og bevaringsværdige ejendomme

Her foreslås det, at støtten følger de almindelige regler for udlejningsboliger. Lejernes LO skal her pege på, at der ligger betydelige muligheder for de private ejere, hvis ejendommen efterfølgende kan udstykkes i ejerlejligheder.

Lejerne smides ud af bygningsforbedringsudvalgene

Ordningen foreslås ændret således, at kommunalbestyrelsen som udgangspunkt får tillagt kompetence til at meddele støtte, men samtidig får mulighed for at overlade kompetencen helt eller delvist til udvalget. Dernæst foreslås det, at lejerrepræsentanten ikke længere skal være med i bygningsforbedringsudvalget. Lejernes LO må protestere imod denne ændring, som alene bygger på den grundopfattelse hos regeringen, at ejerne er de bedste til alene at vide.

Udlejeren skal bestemme nedrivning af ejendomme og kondemnering beskæres

Det foruroliger Lejernes LO, at nedrivning fremover alene skal ske efter initiativ fra ejeren. Regeringen afskaffer den eksisterende mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan meddele påbud om gennemførelse af foranstaltninger, der afhjælper fare.

Kommunernes ret til ”råde over” fjernes

Forslaget fjerner kommunernes mulighed for at gå ind og opfordre private udlejere til at byforny ejendommen og såfremt de private udlejere ikke vil tage skridt hertil, herefter beslutte at ”råde over”, dvs. reelt overtage byfornyelsen af ejendommen. Hermed vil vi igen se en række sorte huller i byerne, hvor den private udlejer ser stort på behovet for byfornyelse selvom lejerne gentagne gange anmoder udlejer om statsstøttet byfornyelse, der kan medføre, at lejlighederne udstyres med bad og toilet.

Statsrefusion af konsulenthonorar afskaffes

Regeringen foreslår, at der ikke er behov for øget statsrefusion til kommunens udgifter til konsulenthonorar. Lejernes LO frygter, at ændringen vil betyde, at lejerne i endnu mindre grad tages med på råd i byfornyelsen.

Opsigelse af lejerne med kort varsel

Regeringen foreslår, at lejere kan opsiges med 3 måneders varsel uanset modstående aftale såfremt en bolig skal fraflyttes som følge af en byfornyelsesbeslutning. Uanset at lejerne har ret til at få anvist en erstatningsbolig skal det tages i betragtning, at lejeforhøjelse efter byfornyelse er væsentlig større end tidligere, og at grænsen for fuld indfasningsstøtte er løftet fra 72 kr. til 155 kr. pr. kvm etageareal i lejeforhøjelse. Lejernes LO forslår en opsigelsesfrist på et halvt år.

Ingen huslejesikring i reglerne om erstatningsboliger

Lejernes LO skal beklage, at der ikke i lovforslaget er fastsat nærmere betingelser for lejen i de erstatningsboliger, som kommunen jf. § 61 er pligtig at anvise. Dette betyder, at en lejer kan risikere en erstatningsbolig, der er væsentlig dyrere end den lejeren beboer. Organisationen er opmærksom på, at lejeren vil være berettiget til indfasningsstøtte. Indfasningsstøtten aftrappes over 10 år, så efter 10 år vil lejeren bo i en lejlighed, der har et helt andet huslejeniveau end den lejlighed lejeren var tvunget til at fraflytte.

Risiko for lovsjuskeri

Den nye byfornyelseslov foreslås at have virkninger fra den 1. januar 2004, således at den er gældende for de beslutninger, som kommunalbestyrelsen hjemtager en bindende statslig udgiftsramme for efter den 31. december 2003.

Lejernes LO er af den opfattelse, at denne meget korte periode på 2 måneder for færdiggørelse af lovforslaget, udvalgsarbejdet, ødelægger et seriøst lovgivningsarbejde på et område, der har afgørende betydning for levevilkårene for beboerne i de dårlige ejendomme i byerne.

Med venlig hilsen
Klaus Hansen
Landsformand

Printversion    Tilbage