Til:

Velfærdskommissionen
Landgreven 4
1301 København K
Epost: kontakt@velfaerd.dk
Telefon: 33 95 10 60

Uopfordret høringssvar til Velfærdskommissionens afsluttende rapport.

Velfærdskommissionens offentliggjorde den d. 7. december sin slutrapport ”Fremtidens velfærd - vores valg”. Velfærdskommissionens kommissorium angiver, at kommissionens endelige betænkning skal fremlægges for og diskuteres med en række udvalgte organisationer. Mange organisationerne er blevet opfordret til at bidrage til debatten, men Lejernes LO er ikke blevet opfordret til at komme med tilkendegivelser eller data til velfærdkommissionens analyser. Organisationen er heller ikke valgt som høringsberettiget.

Dette anså vi oprindeligt for helt i tråd med Velfærdskommissionens kommissorium, idet dette ikke på nogen måde indikerede, at Velfærdskommissionen skulle beskæftige sig med boligmarkedet.

Imidlertid har Velfærdskommissionen overraskende valgt at inddrage boligområdet i sin rapport, herunder at fremlægge politikanbefalinger. Dette sker endda, selv om velfærdskommissionen i det væsentligste blot gentager den mangelfulde analyse, som vismændene fremlagde i deres forårsrapport 2001. Velfærdskommissionen benytter dog lejligheden til at politisere lidt ekstra ved at anbefale en meget mere vidtgående liberalisering end den, vismændenes anbefalede i deres forårsrapport 2001. Mest vidtgående er Velfærdskommissionens anbefaling om at afskaffe andelsboligen og den almene bolig. Det politiske mål på sigt for Velfærdskommissionen er to boligformer i Danmark, nemlig ejerboligen og den private udlejningsbolig.

For at medvirke til den nødvendige, brede og nuancerede debat om Velfærdskommissionens synspunkter fremsender Lejernes LO derfor dette uopfordrede høringssvar, idet vi beder kommissionen forholde sig til vore synspunkter og argumenter, således som høringssvar sædvanligvis kommenteres.

Kopi af dette høringssvar sendes også til Folketingets Boligudvalg og til Socialministeriet med henblik på at indgå i overvejelserne i det tværministerielle udvalg, som i juni 2006 skal fremlægge forslag til en mere selvbærende almen sektor, jf. Boligaftalen, november 2005 og dens udmøntning i L70.

Med venlig hilsen

Klaus Hansen
Landsformand, Lejernes LO

Lejernes LO’s kommentarer til velfærdskommissionens politikanbefalinger

Ejerboligerne

Lejernes LO kan ikke støtte kommissionens anbefaling, hvorefter ejendomsværdiskatten hæves langsomt over 20 år fra 1 pct. til 1,5 pct. Hermed vil en boligejernes subsidier i form af skatterabat formindskes, dog ikke så meget som foreslået af Ølgårdudvalget i slutningen af 80-erne eller Vismændene i deres 2001 rapport. Begge beregnede, at en fordobling var nødvendig for helt at fjerne subsidierne til boligejerne.
.
Organisationens beregninger over den privatøkonomiske balance mellem boligformerne på vor balancemodel for ejer/lejerbalancen (samt i øvrigt de balanceberegninger, som tidligere er udført af lejelovskommissionen, vismændene og Socialministeriet) viser, at en ensidig forhøjelse af ejendomsværdibeskatningen vil medfører, at ejerboliger opnår mindre subsidier end lejerboligen.

Lejernes LO er dog enig i, at skattestoppet for boligejerne bør ophæves.

Organisationen har bemærket, at den forslåede forhøjelse af ejendomsværdiskatten for Velfærdskommissionen dels hænger sammen forslaget om en liberalisering af lejefastsættelsen for lejerne i den almen og private udlejningssektor, og dels er i overensstemmelse med Velfærdskommissionen generelle ønske om at fjerne direkte og indirekte ”murstenstilskud” fra boligmarkedet, til gengæld for en nedsættelse af marginalskatterne.

Lejernes LO er ikke enig i denne overordnede omprioritering i den generelle velfærdspolitik. Det har, som også Velfærdskommissionen anfører på side 1 i boligafsnittet, haft stor betydning for den enkeltes boligforbrug, at samfundet overordnet har støttet dette. Danmark kan således fremvise en absolut førerstilling, når det gælder den enkelte husstands boligforbrug, fx målt efter areal pr. beboer i husstanden. Boligen er en central velfærdskomponent, som det har god mening at støtte med offentlige subsidier. Samtidigt vil det ramme lejerne ensidigt og meget voldsomt, hvis den gældende måde at støtte boligforbruget blev erstattet med Velfærdskommissionens forslag.

Frem for at fjerne ”murstenstilskuddene”, så Lejernes LO hellere, at Velfærdskommissionen havde foreslået tiltag, der kunne sikre en bedre løbende fordeling og balance i disse tilskud.

Til dette formål forslår Lejernes LO, at Velfærdskommissionen forbedrer og udbygger sin analyse af mulighederne for en beskatning af de reale kapitalgevinster. Lejernes LO anbefaler den svenske model for beskatning af de reale kapitalgevinster, samt en kompensationsordning for boligejerne ved et realiseret tab på en investering i ejerbolig. Provenuet for en konjunkturbeskatning kunne opspares i en ”Boligejernes konjunkturfond”.

En kapitalgevinstbeskatning vil have en tiltrængt konjunkturudlignende effekt. Den vil i høj grad gavne den privatøkonomiske balance mellem lejerne og boligejerne. Herudover vil forslaget kunne erhverve den folkelige og dermed vælgermæssige opbakning, som velfærdskommissionens eget forslag om generel afskaffelse af boligsubsidierne totalt mangler.

Velfærdskommissionen er ikke totalt afvisende overfor en kapitalgevinstbeskatning, men kapitalgevinstbeskatning kritiseres på side 25 for at nedsætte mobiliteten og for at være praktisk svær at gennemføre. Lejernes LO mener, at det ikke empirisk er godtgjort, at mobiliteten væsentligt forringes som følge af en sådan beskatning. Forskningen viser, at mobiliteten og flytninger er begrundet i helt andre forhold. Det er heller ikke dokumenteret, at der er uovervindelige praktisk målingsproblemer, når det gælder skelnen mellem vedligeholdelse og forbedring. Denne sondring er således helt praktisk gennemarbejdet og metodeunderbygget i den private udlejningssektor, idet kun forbedringer og ikke vedligeholdelse kan giver lejeforhøjelse. Skattelovgivningen har på det private udlejningsområde også en indarbejdet sondring mellem vedligeholdelse og forbedring.

Velfærdskommissionen mener, at en forhøjelse af den løbende beskatning via ejendomsværdibeskatning er at foretrække, frem for en kapitalgevinstbeskatning. Det er ærgerligt. For det første ved kommissionen udmærket, at den er ude i et politisk urealistisk forslag, fordi stærke interessegrupper (boligejerne, kreditforeningerne og bankerne) ikke ønsker sådanne indgreb overfor ejerboligmarkedet. For det andet er ejendomsværdiskatten svær at forklare boligejerne. Stigende huspriser fører til højere ejendomsværdiskat, og da boligejeren ikke har realiseret gevinsten, og er særdeles usikker overfor, hvorledes den kan og bør belånes, er det vanskeligt at vinde en forståelse for en udvidelse af denne form for beskatning af boligen.

De private udlejningsejendomme

Lejernes LO kan ikke støtte Velfærdskommissionens forslag, hvorefter huslejefastsættelsen skal liberaliseres over 20-30 år.

Jævnfør ovenstående støtter Lejernes LO, at der er ”murstenstilskud”, her i form af en reguleringsgevinst eller ”lejerfordel”, som velfærdskommissionen pædagogisk til forskel for vismændene har valgt at kalde forskellen mellem den regulerede leje og markedslejen.

Velfærdkommissionens forslag om at kompensere befolkningen med nedsættelse af marginalskatten, vil ikke gavne lejerne, da disse typisk ikke betaler mellem - eller topskat. Det samme kan anføres, hvis man kompenserer med en forhøjelse af beskæftigelsesfradraget. Heller ikke her vil den typiske lejer opleve en kompensation, fordi over halvdelen af lejerne er ude af erhverv. Og så har Velfærdkommissionen det problem, at den for at skabe et større arbejdsudbud ønsker mere ”pisk” overfor lavindkomster ude af erhverv. Så denne gruppe bliver af den grund ikke kompenseret med øget offentlig støtte. Så er der den store gruppe af pensionister i lejergruppen. For dem forslår Velfærdskommissionen forringelser i boligydelsen, så heller ikke her kan lejerne hente kompensation.

Det vil føre til meget store huslejestigninger, hvis huslejekontrollen fjernes. Hvor meget har vismændene (forårsrapport, 2001) og også lejelovskommissionen (1997) beregnet. I gennemsnit vil huslejerne stige omkring 40 % og i København og på Frederiksberg vil huslejeniveauet løftes med knap 70 %.

Ophæves huslejereguleringen ensidigt, fjernes som nævnt ovenfor den reguleringsgevinst for lejerne, som skal sikre en privatøkonomisk balance til boligejernes skatterabat.

Vismændene opgjorde boligomkostningerne (usercost) for forskellige boligtyper med samme anskaffelsespris. Det fremgår her, at ejerboligen i de første 20 år er billigere end den almene bolig, og at andelsboligen er billigst. I beregningen er ikke engang inddraget reale kapitalgevinster. Går vi tilbage i tiden er skævheden i endnu højere grad i ejerboligens favør. Beregningerne viser, at lejernes reguleringsgevinst fuldt ud modsvares af boligejernes skatterabat. Der er endda et efterslæb lejernes disfavør.

Det er selvfølgelig klart, og det er glædeligt, at velfærdskommissionen på side 13 også pointerer, at den individuelle boligstøtte ikke kan indregnes i opgørelsen af balancen i subsidierne. Den har en hel anden begrundelse, nemlig at sikre lavindkomster et større og bedre boligforbrug end deres indkomst kan finansierer.

Det er blevet en udbredt misforståelse, at det er de velstillede, der har størst gavn af huslejereguleringen. Vismændene har ganske vist beregnet, at de højeste indkomster får langt den største reguleringsgevinst. Men senere tal, udarbejdet som opfølgning af kritik fra LLO, viste, at det er den store gruppe af lavindkomster, der får mest ud af huslejereguleringen. Både som samlet andel og også som procentandel i forhold til indkomst. Så det er ikke, som mange tror ” i høj grad andre (end lavindkomsterne, red.), der stryger gevinsten”. Citat: Politikens leder 28/12 2005.

Velfærdskommissionen anser det for et problem, at billige lejligheder forsvinder ved modernisering ved genudlejning. Men det er forkert, når velfærdskommissionen på denne måde anser ikke-moderniserede lejelejligheder for specielt billige. Det kan simpelt hen ikke dokumenteres med beregninger. Hvis man laver en beregning over boligomkostningerne, hvor der inddrages de reale kapitalgevinster (og selvfølgelig undlader de aktuelle enorme prisstigninger, men anvender en almindelig gennemsnit størrelse over 20 – 30 år) så er ejerboligen faktisk mere fordelagtig (billig) end lejerboligen. Dette til trods for, at en lejebolig i gennemsnit kan lejes for 500 kr. pr. kvm om året.

Hvorfor er den ”billige” lejebolig så ekstrem efterspurgt. Fordi den ikke kræver kreditværdighed, og fordi prisen for andre boliger er steget voldsomt. Ejerboligens pris stiger pga. skattelettelser og lånefavorisering, andelsboligerne stiger fordi regeringen med sine ændringer i reglerne for belåning af andelsboliger har igangsat en prisstigningsskrue, idet flere og flere andelsboligforeninger går over til at anvende et markedsprincip for vurderingen og lejelejlighederne stiger, fordi udlejer moderniserer lejligheden ved genudlejning og dermed træder ud af den omkostningsbestemte lejeregulering. .

Det er korrekt konstateret af Velfærdskommissionens side 42, at lejelejligheder efter gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5. stk. 2 får en leje efter det lejedes værdi, og ”dermed opnås en leje, der svarer til markedslejen”. Både analyser fra Socialministeriet og Ejendomsforeningen Danmark viser, at lejen her næsten er lig med en frimarkedslejen. Lejernes LO er enig med Velfærdskommissionen, når den på side 6 påpeger, at det betyder et spild, fordi disse regler ”kan skabe en situation, hvor der samfundsmæssigt anvendes for mange ressourcer på forbedringsinvesteringen.” Kort og mere direkte sagt, de eksisterende regler fremmer uhensigtsmæssige og rent spekulative forbedringer. De er samtidigt en bombe under ejendommes fremtidige vedligeholdelsesaktivitet. De moderniserede boliger bliver meget dyre, og det er vigtigt for Lejernes LO igen og igen at pointere, at de dermed ikke længere er et reelt boligtilbud til lav - og mellemindkomsterne.

Velfærdskommissionen burde have gravet dybere i denne problemstilling. Hvis Velfærdskommissionen skulle være konsekvent og ærlig overfor sin egen overordnede model for lejeboligmarkedet, burde kommissionen have forslået en særlig individuel boligstøtteordning for lejerne i disse dyre boliger. Det samme burde kommissionen have foreslået for den gruppe af nyopførte udlejningsboliger, som har fri leje (lejemål i ejendomme ibrugtaget efter 1991).

Hverken politikerne eller velfærdskommissionen har haft øje for løsning af de boligsociale problemer, som på denne måde allerede i dag er en følge af frimarkedet. Dette lover ikke godt for troværdigheden i Velfærdskommissionens frimarkedsmodel. Vismændene og mindretallet i Lejelovskommissionen lovede lejerne, at de nok skal blive kompenseret af en forbedret individuel boligstøtte. Velfærdskommissionen er ikke så klar på dette område, kommissionen er mere stemt for personskattelettelser. Selv om dette, som anført ovenfor, ikke vil gavne de typiske lejere. På side 1 anfører Velfærdskommissionen, at ”subsidieringen skal – populært sagt – omlægges fra mursten til mennesker”. Men kommissionen uddyber eller beregner ikke konsekvenserne for samfundets udgifter til mere ”menneskestøtte”, dvs. individuelle boligstøtte, ligesom kommissionen ikke har bud på, hvorledes lavindkomster ude af erhverv i lejergruppen skal kompenseres over skattesystemet.

Dertil gælder, at det ikke lige er sådan nemt at ophæve huslejeregulering og skattesubsidier. Den politiske situation viser, at lejerne bliver tabere. For Regeringen skal nok sørge for at beskytte boligejerne.

Dernæst, ophævelsen af lejereguleringen, og en eventuel social kompensation med en forbedret individuel boligstøtte vil give så store ”individuel støtte” samspilsproblemer for lejerne, at det vil forhindre et øget arbejdsudbud, og dermed modvirke fleksibiliteten på arbejdsmarkedet.

Derudover vil en frimarkedsmodel, hvor lejernes nettoleje er dybt afhængig af de årlige finanslovsforhandlinger om den individuelle boligstøtte, sætte lejerne i en uholdbar politisk sårbar situation. Vi har historisk haft mange og endda også aktuelt et finanslovsforslag (endda med et markant overskud på de offentlige finanser), hvor der var nedskæringer i boligstøtten for lejerne. Lejernes LO ønsker ikke, at denne politiske ad hoc afhængighed skal forværres.

Slutteligt er det helt overset af Velfærdskommissionen, at ophævelsen af boligsubsidierne vil sætte boligbyggeriet i stå. Det fremgår klart af Lejelovskommissionens og vismændenes konsekvensanalyser.

For at undgå at maksimalpriserne fører til penge under bordet eller anden sort økonomi, mener Lejernes LO, at der bør indføres obligatoriske offentligt tilgængelige ventelister. Særreglerne om beboernes fortrinsret skal harmoniseres efter en ny model, der også omfatter de øvrige udlejningsformer, og det offentlige skal, som for eksempel foreslået af Velfærdskommissionen, have forbedrede muligheder for at kunne købe anvisningsret i de private udlejningsejendomme. Det har ikke overrasket Lejernes LO, at den gældende honorering ikke var tilstrækkelig nok til at kompenserer for de private udlejeres økonomiske og ikke monetære gevinster ved anvisningsretten.

De almene boliger

Velfærdskommissionen forslår, at den almene bolig på sigt afskaffes og erstattes af den private udlejningsbolig.

Velfærdkommissionen har ikke på nogen måde vurderet fordele og ulemper knyttet til denne danske model for en demokratiseret udlejningsform. Politiske ønsker om lokalt demokrati, indflydelse og engagement har været ligegyldige for Velfærdskommissionen. Måske hører disse elementer af velfærd ikke under de kompetencer, Velfærdskommissionen har syntes, at den rådede over. Kommissionen burde så have meddelt, at dens løsningsforslag har analytiske begrænsninger.

På side 68 i Velfærdskommissionens boligafsnit står: ”Kommissionens langsigtede mål for den almene sektor er, at beboerne i de attraktive almene boligafdelinger enten betaler markedsprisen – eller alternativt løfter en større del af den boligsociale opgave”. Hermed binder Velfærdskommissionen den boligsociale opgave sammen med lejernes huslejefordel.

Det er ærgerligt, at Velfærdskommissionen ikke klart fortæller, at et sådant system selvfølgelig bygger på, at ”murstenstilskuddet” til ejer - eller andelsboligsektoren samtidigt forudsættes fjernet. Det kan umuligt være sådan, at Velfærdskommissionen mener, at man isoleret set kan fjerne ”lejerfordelen”, og så til gengæld for en lejerfordel kan kræve en social anvisningsret.

Så er der langt mere perspektiv i kommissionens alternative forslag nederst side 71, hvorefter betalingen for den boligsociale forpligtelse knyttes til den enkelte borger. Såfremt det ikke politisk er muligt eller ønsket at afskaffe ”murstenstilskuddene” til alle boligformer, må det gældende system accepteres, og der må skabes en rimelig privatøkonomisk balance i subsidierne mellem de forskellige boligformer. Herefter er det logisk, at samfundet, som anført på side 71 - 72, betaler for den boligsociale opgave, og kommissionen anfører som eksempel den allerede eksisterende mulighed for køb af anvisningsret i den private udlejningssektor. Lejernes LO kræver, at samfundet betaler for den boligsociale anvisning. Det er over 1 mia. kr., som samfundet på denne måde skylder lejerne i den almene sektor.

Det er uforståeligt, at Velfærdskommissionen ikke kan se sin egen logik på andre områder. For eksempel skriver kommissionen (også på side 71), at den almene sektors formue stammer fra offentlige tilskud (dvs. murstenstilskuddene), og det er mærkværdigt, at dette forhold åbenbart sætter grænser for det offentliges intervention i forhold til den almene sektor, for eksempel ved at man er nødt til at forhandle med sektoren.

På den ene side pointerer Velfærdskommissionen, at alle boligformer subsidieres. På den anden side siger man, at det offentlige har en speciel rettighed i den almene sektor, fordi den subsidieres. Det kunne være interessant, om velfærdskommissionen ville forklare, hvorfor den så ikke kræver gratis anvisningsret i andelsboligsektoren eller ejerlejlighedsbebyggelser. Disse boligformer er jo ifølge Velfærdskommissionen fuldstændig lige så offentligt subsidieret.

Lejernes LO erkender, at heller ikke den offentlige debat her er særlig klar. Ofte hører man, endda fra fremtrædende tillidsfolk i den almene sektor, den forkerte logiske slutning, hvorefter samfundet, til gengæld for årtiers murstenstilskud til de almene boliger, har krav på en gratis varetagelse af en boligsocial opgave.

Andelsboligerne

Velfærdskommissionen forslår, at andelsboligen pålignes ejendomsværdiskat på linie med ejerboligen, og at maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger ophæves.

Lejernes LO kan støtte, at andelsboligen pålignes ejendomsværdiskat. Det vil medføre, at andelsboligerne privatøkonomisk ligestilles med leje - og ejerboligen. Andelsboligen er i dag den mest begunstigede boligform.

Til gengæld kan Lejernes LO ikke støtte, at maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger ophæves. Det vil medføre, at andelsboligen bliver omdannet til en ejerlejlighed. Bestemmelserne om maksimalpriserne medfører, at andelsboligen er økonomisk tilgængelig for almindelige indkomster. Desværre har regeringens liberalisering af belåningsmuligheder ført til, at andelshaverne i højere og højere grad går over til en markedsvurdering, med den følge at andelsboligen bliver væsentligt dyrere. Derfor skal andelsboligerne prisudvikling højst kunne følge udviklingen i forbrugerpriserne.

For at undgå at maksimalpriserne fører til penge under bordet eller anden sort økonomi, bør der indføres obligatoriske offentligt tilgængelige ventelister. Særreglerne om beboernes fortrinsret skal harmoniseres efter en ny model, der også omfatter de øvrige udlejningsformer, og det offentlige skal mod betaling, for eksempel som foreslået af Velfærdskommissionen i den private udlejningssektor, kunne købe anvisningsret i de private andelsboligforeninger.

Bilag

Oversigt over velfærdskommissionen politikanbefalinger på boligområdet:

Ejerboligen

Forslag 12.1. Ejendomsværdiskatten hæves langsomt over 20 år til 1,5 pct. Det bringer beskatningen af boliger på niveau med beskatningen af andre former for kapital. Dog bevares den nuværende progression i ejendomsværdiskatten for de ca. 5 pct. dyreste ejendomme.
Forslag 12.2. 98-særreglerne, der giver skatterabat til ejendomme erhvervet før 1.7. 1998, ophæves.
Forslag 12.3. Den nuværende indefrysningsordning af grundskyld for pensionister udbredes til også at gælde ejendomsværdiskatten.

Privat udlejningsejendom

Forslag 12.4. Huslejefastsættelsen liberaliseres over 20-30 år. Den derved skabte kapitalgevinst for udlejer beskattes delvist. Lejeboligens særlige karakteristika nødvendiggør en fortsat regulering, herunder beskyttelse af lejer mod usaglig opsigelser.
Forslag 12.5. Den skatte- og tilskudsmæssige favorisering af visse dele af sektoren ophæves. Herunder skattefritagelsen for visse af pensions-sektorens ejendomme.

Andelsboligen

Forslag 12.6. Andelsboligen pålignes ejendomsværdiskat på linie med ejerboligen.
Forslag 12.7. Maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger ophæves.

Almen bolig

Forslag 12.8. De offentlige tilskud til løsning af boligsociale problemer søges givet mere målrettet uden, at der nødvendigvis skal bruges færre midler.
Forslag 12.9. Huslejefordelen i den almene boligsektor skal beskattes.
Forslag 12.10. Huslejen i den almene boligsektor skal i højere grad afspejle markedsvilkår. I den forbindelse ophæves skattefritagelsen.
Forslag 12.11. Den del af huslejebetalingen i den almene boligsektor, der modsvarer den offentlige sektors afdrag på anskaffelsessummen, tilbagebetales til det offentlige.

Printversion    Tilbage